团购，这个名词对于很多购房者来说并不陌生，这种购房形成自诞生之日起，就受到了不少购房者的欢迎，但在实际操作过程中，却是困难重重。一方面是购房者众口难调，要聚集一定数量且有一定意向的购房者同时与开发商谈判，其难度可想而知；另一方面，散客购房者很难形成一个有核心的组织来代表大家与开发商谈判。即使有了共同的口味与要求，也有了一个核心组织，有时也很难与开发商谈拢。故而，有业界人士认为：这种购房者一厢情愿的团购模式将逐渐淡出市场。

推测终归是推测，虽然今年年初一直沉寂的上海业主们在不同的楼盘组织的两次团购，缘于种种原因相继夭折，但是团购模式在北京、深圳却一度很是风行。如北京搜房网枫丹丽舍所开展的三期业主论坛，其中７６户业主与开发商就一次完成了５０００万元的“集体签约”购房活动，从而使团购从纸上谈兵变成了现实。

有人说上海的楼市比北京好，房子不愁卖，团购根本占不到便宜；有人说上海房子的地段影响因素太多，无法形成统一的心理价位，团购很难组织；也有人说上海人算盘太精，很难团结起来……那么，西安的房屋团购现状如何呢？日前，记者专程采访了部分业界人士。

团购 想说爱你不容易

就西安房屋团购情况，记者也走访了一些楼盘，并了解到了一些情况。如由佳鑫集团开发的“佳鑫园”、“文化大厦”、“旺园大厦”以及近期推出的“曲江佳园”项目，都有团购的情况，少则团购一二十套，多则占到整个楼盘项目的８５％以上；还有由鑫龙集团开发的“凯丽大厦”项目，由中登实业开发的“中登大厦”项目，几乎全部都是团购形式，总体运作也异常良好。但综合分析西安房屋团购之现状，大都还处在单位团体“订单式”团购层面上，一些有组织的民间散客团购还相对较少，整体团购处于温而不火的状态。

究其原因，业内人士李先生分析：首先是合同执行难的问题。假如在项目开发初期，开发商没能很好预见项目开发后期的不确定因素，就很容易造成难以兑现合同承诺的问题。如有些开发商仓促上马项目，或导致项目质量不符合要求；或导致项目配套不够完善；或因种种可变因素导致交房延期等等，都容易造成开发商不能履行合同，进而引发纠纷和官司。其实，有时并不是开发商从内心里不愿意履行承诺，只是在开发过程中遇到了许多可变因素，而开发商又没有提前很好预见。其次是楼盘项目定位难与团购群体要求进行很好对接。

如果开发商在开发初期就已经考虑到自己所开发的楼盘准备做团购，那么它也许就能很好满足团购群体的要求。而如果在开发初期就没有考虑这些因素，到了开发中期（半途）才开始做团购，其成功概率可能就很小，甚至难以做团购。再次是价格问题。价格其实是团购当中最关键的问题，也是开发商与团购群体谈判的核心问题。虽然团购群体看上了你楼盘所处的地段、户型、环境、服务等，但是一旦双方在价格上难以达成共识，那么这次团购活动很可能会满盘皆输。很显然，开发商追求的是利润最大化，而团购群体所追求的是价格最低化。在这时，团购就是一把“双刃剑”，倘若不能找出双方利益平衡的临界点，那么团购成功概率将大打折扣。这也是目前西安房屋团购存在的最核心的问题，亦是西安一些开发商想爱而“不敢”爱的主要原因。

团购 是“鸡腿”不是“鸡肋”

开发商是不是真的不敢爱“团购”，其实也未必。在记者采访过程中，记者深深体会到一部分开发商从内心里是愿意做团购的。

许小平律师事务所的罗润国律师说，要说哪个开发商不愿意做团购，那是不符合开发商心理和市场规律的。罗律师分析，团购对于个人来说，不仅可以有效解决单个购房者与开发商或销售人员之间的长久拉锯式谈判，而且可使得购房价格得到极大优惠以及使得购房者的权利得到最大的维护。对于开发商来说也极为有利。比如通过团购这种“薄利多销”的方式，不仅可以缩短销售周期，也可以大大降低资金成本、推广费用和人力花费，在加快楼盘销售过程中，也可以达到聚集人气、烘托销售气氛的目的。同时，团购群体对开发商推出的大量有益建议，不仅是对开发商工作的一种督促和鞭策，也将有效地降低出现问题的几率。更重要的是，集体购房还可以有效减少纠纷和矛盾的发生，甚至有助于将矛盾与纠纷消灭在萌芽状态。鉴于以上这些优势，一般的开发商是没有理由或不会将团购丢弃的。

一位业界人士精辟地总结：“团购既能使开发商多卖房，又能让购房人得到实惠，而且还能提高社区的整体素质和人文环境，这样一件一举两得的好事儿，哪家开发商不是看在眼里爱在心里，谁还会把它一棍子赶之门外呢？”

不成熟是“不火”的内因

在采访过程中，一位专家说，之所以西安房屋团购会出现“不火”的情况，其原因有三：首先，西安原来的团购群体几乎都是一些大型企事业单位。前几年，他们大都采取委托的方式委托某个开发商为他们开发楼盘，他们则采取半投资的方式介入其中，从而完成团购的过程。而这几年，一些大型企事业单位大都采取自己开发楼盘的方式来解决自己职工的住房问题。因为这些单位在“自己的土地上”开发楼盘、不仅手续好办，而且开发成本极低，有时甚至是常规开发商所开发楼盘价位的一半或１／３左右。这样以来，这类团购群体也就大量地流失了。其次是相关住宅政策的调整。比如有些单位为了减少麻烦和降低风险，既不委托他人开发楼盘，也不自己开发楼盘，而是将住房补偿直接发给了个人，由个人自己去选房、购房。在这种情况下，这部分团购群体也被瓦解了。其三是西安人的消费观念还相对落后。一方面消费水平还不高，另一方面则是消费心理还不成熟。比如有些人买房子，就想私下地、悄悄地购买，害怕别人知道他购房了，担心别人说他有灰色收入。这类情况，在西安的购买群体中大概占到了４０％—５０％的比率。在这种心理的支配下，一些人就不愿意过于张扬或大张旗鼓地参加团购去购房。而南方人则不同，因为南方私营企业发展迅速，这些私营企业老板或在私营企业里工作的员工在购房时，根本不用担心什么。在他们看来，购房不仅很正常，也是自身实力的一种体现。只因为西安人有了这种观念上的差距，也使这种民间散客团购缺失了最基本的条件。

有开发商说，虽然西安的房屋团购市场还不够成熟和活跃，但他们从内心里还是希望西安的一些中介机构和网站能有效地把西安的团购市场做起来，更希望有更多的民间组织能参与到这类活动中来，从而将西安的房地产市场做火做强做大。